Alquiler turístico con IVA del 10 %: qué cambia desde el 1 de diciembre
Cómo te afecta, qué pasa con las reservas que ya tienes, si tienes que darte de alta en Hacienda y cómo recuperar el IVA de tus gastos.
1. ¿Qué cambia con el IVA del 10 %?
Desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias turísticas de 30 noches o menos dejan de estar exentas y pasan a tributar al 10 % de IVA.
| Tipo de alquiler | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 |
|---|---|---|
| Piso turístico, estancias de hasta 30 noches, sin servicios hoteleros | Exento | IVA 10 % |
| Piso turístico con servicios hoteleros | IVA 10 % | IVA 10 % (sin cambios) |
| Estancias de más de 30 noches sin servicios hoteleros | Exento | Exento |
| Alquiler en la vivienda habitual del propietario | Exento | Exento |
2. ¿Qué pasa con mis reservas?
- Estancias hasta el 30/11: siguen exentas, aunque las cobres después.
- Estancias desde el 1/12 que aún no has cobrado: van al 10 %, aunque se reservaran hace meses.
- Estancias desde el 1/12 cobradas antes del 1/12: es la zona gris. El decreto no incluye régimen transitorio. Una lectura dice que el cobro anticipado adelanta el devengo y estarían exentas; la otra, que cuenta el régimen vigente cuando se disfruta la estancia y irían al 10 %.
3. ¿Tengo que darme de alta en Hacienda?
Sí. Tus estancias cortas pasan a ser una operación con IVA y el responsable eres tú como propietario, no Airbnb ni Booking. La plataforma cobra e intermedia, pero el IVA del alojamiento lo repercutes y lo declaras tú.
| Obligación | Qué es | Cuándo |
|---|---|---|
| Alta censal (modelo 036) | Alta en el censo de empresarios a efectos de IVA | Antes de facturar con IVA |
| Alta en el ROI | Registro de operadores intracomunitarios, para recibir sin IVA las facturas de Airbnb (Irlanda) y Booking (Países Bajos) | Con el 036 |
| Facturas | Factura a cada huésped con el 10 % desglosado | En cada estancia |
| Modelo 303 | Declaración trimestral de IVA | La primera vence el 30/01/2027 |
| Modelo 349 | Declaración informativa de operaciones intracomunitarias (comisiones de plataformas) | Según volumen |
| Modelo 390 | Resumen anual de IVA | Cada enero |
| Libros registro | Facturas emitidas y recibidas | De forma continua |
4. ¿Me convierto en autónomo?
No. Darse de alta en Hacienda para el IVA no es lo mismo que darse de alta como autónomo.
| Alta en Hacienda (036) | Alta de autónomo (RETA) | |
|---|---|---|
| Para qué | Declarar el IVA | Cotizar a la Seguridad Social (cuota mensual) |
| ¿Quién? | Todo propietario con estancias de hasta 30 noches | Solo quien ejerce una actividad económica habitual, personal y directa |
| ¿Con el decreto? | Sí, obligatoria | No, si solo cedes la vivienda |
- Tu IRPF sigue igual: lo declaras como rendimiento del capital inmobiliario en la Renta. El IVA que cobras no es ingreso tuyo.
- No pagas IAE: las personas físicas están exentas, aunque el alta censal se hace igualmente.
- Si tienes el piso en una sociedad, ya estás de alta: solo tienes que empezar a aplicar el IVA.
- Ojo: si prestas tú mismo servicios hoteleros de forma habitual (limpieza durante la estancia, recepción, desayunos), la Seguridad Social podría entender que hay actividad económica.
5. Ahora puedes deducirte el IVA de tus gastos
Hasta ahora, al estar exento, todo el IVA que pagabas en gastos era coste: limpieza, lavandería, suministros, comisiones de plataformas, reparaciones, la comisión de la gestora… Con el cambio te deduces el IVA de todos los gastos del piso con factura a tu nombre.
Ejemplo: piso con 30.000 € al año de alojamiento y el 10 % repercutido al huésped.
| Gasto anual | Base | IVA |
|---|---|---|
| Comisiones OTA (15 %)* | 4.500 € | 945 € |
| Limpieza y lavandería | 4.000 € | 840 € |
| Suministros** | 2.400 € | 504 € |
| Reposición y amenities | 1.000 € | 210 € |
| Mantenimiento | 1.000 € | 210 € |
| Asesoría (303 trimestral) | 800 € | 168 € |
| Total IVA deducible | 13.700 € | 2.877 € |
* Con alta en el ROI, Airbnb y Booking facturan sin IVA y tú te lo autorrepercutes y deduces en el mismo 303 (inversión del sujeto pasivo). El efecto es el mismo: esos 945 € dejan de ser coste. ** Calculado al 21 %. El agua va al 10 %, y la luz y el gas, al tipo vigente en cada momento, así que la cifra real puede ser algo menor.
Con estas cifras: 3.000 € de IVA cobrado al huésped − 2.877 € de IVA deducible = 123 € a pagar en todo el año.
6. Calcula tu caso
Pon las cifras anuales de tu piso, sin IVA. Es una estimación orientativa.
Tu IVA del año
7. Si trabajas con una gestora, su comisión te sale un 17 % más barata
La comisión de gestión lleva un 21 % de IVA. Hasta ahora era coste puro para ti; con el cambio, te lo deduces.
| Comisión de gestión de 6.000 € | Antes (exento) | Después (con IVA) |
|---|---|---|
| IVA de la comisión (21 %) | 1.260 € (coste) | 1.260 € (deducible) |
| Coste real para el propietario | 7.260 € | 6.000 € |
En el ejemplo anterior, con esa gestora el IVA deducible sube a 4.137 € y el resultado del año queda en 1.137 € de saldo a tu favor. No es dinero que ganes: es IVA que recuperas. Se compensa en los trimestres siguientes o se pide la devolución en el 303 del cuarto trimestre (cada mes, si estás en el REDEME).
- Cuanto más gasto tengas con factura a tu nombre y con IVA, más recuperas. Cada pago sin factura completa es IVA que no te deduces.
- Si no puedes subir precios y te comes el 10 %, quien más gasto deducible tiene es quien menos lo nota.
- La ley permite que un tercero emita las facturas en tu nombre si hay un acuerdo firmado: tu gestora puede facturar a los huéspedes por ti.
- Si las facturas se emiten con software, revisa cómo te afecta VeriFactu en 2027.
8. ¿Puede cambiar todavía?
El decreto ya está convalidado, así que la medida no decae. Una ley posterior podría modificarla, pero hoy la fecha que cuenta es el 1 de diciembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo lleva IVA el alquiler turístico?
Desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por el Congreso el 12 de noviembre de 2026, hace que las estancias de 30 noches o menos en viviendas amuebladas pasen de estar exentas a tributar al 10 % de IVA.
¿Tengo que hacerme autónomo por cobrar IVA?
No. Darte de alta en Hacienda para el IVA (modelo 036) no es darte de alta como autónomo en la Seguridad Social. Si solo cedes la vivienda, sigues declarando el alquiler en la Renta como capital inmobiliario.
¿Quién paga el IVA, Airbnb o yo?
Tú, como propietario. La plataforma cobra e intermedia, pero el IVA del alojamiento lo repercutes en la factura al huésped y lo declaras en tu modelo 303 trimestral.
¿Qué pasa si no resido en España?
También te afecta. El IVA no va en el modelo 210, que es del IRNR: tienes que darte de alta en el censo con el 036 y presentar tus 303 como cualquier otro propietario.
¿Qué pasa con las reservas de diciembre que ya he cobrado?
Es la zona gris: el decreto no tiene régimen transitorio. Documenta la fecha de cada cobro y la plataforma, y decide el tratamiento con tu asesor hasta que Hacienda fije criterio.
Cifras orientativas, elaboradas a partir del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE 07/10/2026), convalidado el 12 de noviembre de 2026 (BOE 13/11/2026). Cada caso tiene matices, como la prorrata si combinas estancias cortas y largas o la cotización si prestas servicios hoteleros. Esta guía no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado.
Alta en Hacienda, facturas y modelo 303, hechos por nosotros
Te damos de alta en el 036 y el ROI, montamos la facturación a huéspedes y presentamos tus declaraciones de IVA. Incluido en el plan Anfitrión profesional.